中尊会刊

美国新税法:房地产投资者、 地主更受益

来源:中尊会  2018-01-19  89次浏览

  早在去年12月最新税改法案递交美国总统唐纳德·特朗普签字生效之前,许多美国人已开始寻求专家意见,帮助他们尽快掌握此番大规模税改带来的影响。但时至今日,仍有不少业内人士在试图完全理解其中的变化。


  01按照新税法,"纳税传递实体"的合法营业收入可享受20%的税收减免。


  很多人对“纳税传递实体"的税收减免制度不了解,其实这类企业本身不用纳税,取而代之的是将税务转移给实际所有人。独资公司、合伙企业、S型股份制企业和有限责任公司均被视为"纳税传递实体"。有限责任公司被房地产投资者、地主和房东广泛使用,所以新税法对他们来说十分有利。


  一般而言,这种特殊的减免只针对企业利润,并不适用于所有者的个人收入。”企业利润可享受20%的减免,意味着只有80%的部分需要纳税。此前,企业所得税为37%,新税法实施后,这一税率将降至29.6%。对于通过有限责任公司进行操作的房地产投资者而言,6%的差额可能节省一大笔资金。


  02新税法,购房比租房获得的资金回报更高


  根据研究机构CapitalEconomics的分析,虽然税改方案将每年房产税的最高免除额限制在1万美元,并且将可扣除利息成本的房贷上限由原来的100万美元调低至75万美元,未来在美国购房仍比租房的成本更低。


  如果纳税人长期拥有房产,即至少拥有6年的房产,他从中获得的财务优势会比租房更高,这已经考虑到在过去5年中,美国房价上涨45%,而租房价格上涨幅是21%。


  未来购房成本会更低的关键因素是,美国新税法为买家提供了优厚的标准扣除项,这比逐项扣除获得的税务减免更实惠。新税法提出的标准扣除额,比之前增长了一倍:为单身者提供最高6,350美元的标准扣除额;为一对夫妇,提供最高12,700美元的免税额。


  除了能够获得更高的房产税及房贷利息标准扣除项,房产主从长期看还能在房价的上涨中,获得收益。因此,购房比租房获得的资金回报更高。


  随着美国GDP增长连续两个季度超过3%(之前几年一直徘徊在2%左右)、房贷继续保持较低利率(30年期贷款利率为3.9%,远低于2007年的6.2%),再加上利好消费者的新税法出台,美国楼市在2018年预计将继续走势良好。


  03外国人在美国投资房产的税收需知


  外国人可以在美国购房后出租,因租金收入属个人的收入,需要缴个人所得税。2017年度美国国税局规定个人的免税额度是每人每年$4050,即如果年纳税额少于4050美金,那么客户就不必缴纳个人所得税。不过还是需要报税,只是所缴纳的税款为0。


  美国的《外国投资者预扣税法》(ForeignInvestmentinRealPropertyTaxActof1980,缩写为FIRPTA)规定,外国人在卖房时的增值收入为普通收入,要按税率计算税金。还规定,房屋不是自住和售价超过三十万元美元,要在卖房款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的15%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。如果真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。


  042018年美国房产市场值得关注,南方市场将引领销售增长


  从今年中美高层互访的效果来看,两国之间继续深化各方面经贸关系的大趋势将不会改变的,可以预见,中国资本继续对美国房地产市场的注入在短期内也不会出现松动。因此,美国房地产投资专家认为,在国家政策上只有进一步放宽金融监管,释放房价潜力,而没有抑制房市的可能。目前美国房价已经基本回升至2008年金融危机以前的水平,但不同以往的是,本轮美国房价的增长是在金融监管持续严格的情况下,由资产净值增长带来的,并非由杠杆驱动。


  专家预计南部城市将在2018年与俄克拉荷马州的塔尔萨(Tulsa)击败全国平均销售增长。在阿肯色州小石城的达拉斯和夏洛特北卡罗来纳州将领先。在这些市场中,预计销售额将增长6%或更多,而全国的增幅为2.5%。

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